Immobilienverrentung: Tausche Eigenheim gegen Rente

Im Ruhestand schuldenfrei in den eigenen vier Wänden wohnen – das wünschen wir uns alle. Aber das gelingt nicht immer. Eigenheimbesitzer, deren Alterseinkünfte eher bescheiden sind oder die keine Erben haben, wollen deshalb oft schon zu Lebzeiten vom Immobilien-Vermögen zehren. Möglich macht dies eine sogenannte Immobilienverrentung. Diese stellt eine besondere Form der Altersvorsorge dar. Bei der Immobilienverrentung tauscht der Eigenheimbesitzer seine Immobilie gegen eine Rente ein, behält dabei aber das Recht, weiterhin in seinem Zuhause zu wohnen. Der Nachteil: Der Besitzer verkauft seine Immobilie in der Regel deutlich unter Wert. Gerade für Pflegebedürftige kann die Verrentung aber dazu dienen, hohe Kosten für die Pflege zu finanzieren.

Käufer der Immobilie können neben Privatpersonen auch Firmen und gemeinnützige Organisationen sein. Christoph Sedlmeier, Leiter der Abteilung Immobilienentwicklung und Verrentung bei der Stiftung Liebenau, beantwortet uns wichtige Fragen zum Thema Immobilienverrentung. 

Für wen empfiehlt sich die Verrentung der eigenen Immobilie?

Dieses Modell bietet sich etwa dann an, wenn bei Eintritt des Rentenalters der bisherige Lebensstandard signifikant sinkt. In manchen Fällen ist eine Verrentung der Immobilie die einzige Alternative zum Verkauf und damit in der Regel auch zum Verlassen des gewohnten Lebensumfeldes.

Christoph Sedlmeier, Leiter der Abteilung Immobilienentwicklung und Verrentung bei der Stiftung Liebenau

Erhält der Verkäufer der Immobilie seine Leibrente immer bis ans Lebensende?

Je nach Vereinbarung erhalten die Verkäufer eine lebenslange oder eine befristete monatliche Zahlung. Auch Einmalzahlungen oder eine Kombination aus Einmal‐ und laufender Zahlung ist möglich.

Wie stellt der Verkäufer sicher, dass sein lebenslanges Wohnrecht stets unberührt bleibt?

Alle Rechte des Wohnungsberechtigten werden im notariellen Kaufvertrag garantiert und im Grundbuch erstrangig abgesichert. Insbesondere das lebenslange Wohnrecht, verbunden mit einer befristeten oder lebenslangen Zahlung.

Von welchen Faktoren hängt die Höhe der monatlichen Rente ab?

Die statistische Lebenserwartung (abhängig vom Alter und Geschlecht der Verkäufer) und der Immobilienwert sind die wichtigsten Berechnungsfaktoren. Hierbei gilt: Je niedriger die Lebenserwartung und je höher der Wert der Immobilie, desto höher fällt die Rente aus.

Wie wird das Wohnrecht berechnet?

Der Wert des Wohnrechts bemisst sich nach dem Bewertungsgesetz. Hierbei wird die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt. Diese wird mit dem Multiplikator gemäß dem Bewertungsgesetz kapitalisiert. Dabei ist das Wohnrecht umso wertvoller, je jünger die begünstigte Person und je höher die Vergleichsmiete ist.

Muss der Verkäufer für die Instandhaltung und Sanierung aufkommen oder übernimmt dies der Käufer?

Beides ist möglich. Es hängt davon ab, was man mit dem Käufer vereinbart.

Wer trägt die Vertragskosten?

Vertragskosten entstehen für den Verkäufern bei Vertragsabschluss normalerweise nicht. Alle Abwicklungskosten, zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notar‐ und Grundbuchkosten, werden in der Regel vom Käufer getragen.

Was passiert, wenn die Verkäufer pflegebedürftig werden?

Die Immobilienrente ist so ausgestaltet, dass im Falle der schweren Pflegebedürftigkeit, bei der ein Wechsel in ein Heim unverzichtbar wird, der Pflegebedürftige weiterhin seine Zahlungen erhält. Gibt er sein lebenslanges Wohnrecht auf, erhält er den noch verbleibenden Kapitalwert des im Vertrag festgelegten Wohnrechts als Einmalbetrag ausbezahlt.

Was geschieht mit der Immobilie, wenn die Verkäufer versterben oder Ihr Wohnrecht aufgeben?

Es besteht die Möglichkeit, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Verstirbt dann der Verkäufer frühzeitig, wird die Rente an die Erben weiterbezahlt, bis die Laufzeit endet. Abgesehen davon gilt: Nach dem Tod des Verkäufers geht die Immobilie endgültig in den Besitz des Käufers über. Er kann dann frei über sie verfügen.

Der Tipp des Experten:
Vergleichen Sie sorgfältig die Angebote der verschiedenen Anbieter. Je älter Sie werden desto wichtiger wird die absolute Zuverlässigkeit des Anbieters. Auch die Beratung durch einen Steuerberater/Anwalt kann unterstützend hinzugezogen werden und Sicherheit geben.

Weiterführende Infos: Das Geld aus der Verrentung des Eigenheims kann natürlich auch hohe Pflegekosten kompensieren. Welche Leistungen Ihnen von der gesetzlichen Pflegeversicherung zustehen, erfahren Sie auch in unserem Informationsportal und in der digitalen Beratung. Tipps zur weiteren privaten Vorsorge gibt auch unser Experte von den Johannitern: Hier klicken!

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